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경제관련글

아파트 매매 계약서 특약 이것만 알아도 끝

가즈아블로거 2025. 1. 12. 20:03

아파트를 매매할 때 계약서 작성은 신중함의 끝판왕이라고 할 수 있습니다. 특히 아파트 매매 계약서 특약은 매수인과 매도인 간의 구체적인 합의 내용을 문서화해 나중에 발생할 수 있는 분쟁을 예방하는 데 필수적인 역할을 합니다. 이번 글에서는 계약서 작성 시 반드시 넣어야 할 특약사항과 주의점에 대해 자세히 알아보겠습니다.

특약사항이란 무엇일까?

특약사항은 기본적인 계약 조건 외에 계약 당사자 간 합의한 내용을 추가로 기재하는 부분입니다. 예를 들어, 입주 일정, 하자 보수, 중도금 지불 조건 등이 이에 해당됩니다. 특약사항은 구두로만 약속하면 법적인 효력이 없기 때문에 반드시 계약서에 명확히 기록해야 합니다.

특약사항이 중요한 이유

분쟁 예방 특약사항이 명시되면 계약 당사자 간의 불필요한 오해를 방지할 수 있습니다.
법적 효력 강화 계약 내용이 문서로 남아 있으면 법적으로 인정받을 수 있는 증거가 됩니다.
계약 신뢰도 상승 계약의 구체성을 높여 양측 모두의 권리와 의무를 명확히 할 수 있습니다.

아파트 매매 계약서에 반드시 포함해야 할 특약사항

1. 현재 상태 기준 계약

예시: 본 계약은 계약일 현재의 시설물 상태와 권리 관계를 기준으로 작성되었습니다.

계약 당시 아파트의 상태 그대로를 기준으로 계약이 이루어졌음을 명확히 해주는 문구입니다. 이렇게 기재하면 이후 시설물 상태에 대한 불필요한 논쟁을 예방할 수 있습니다.

2. 권리 관계 확인

예시: 매수인은 계약 당시 등기부등본, 토지이용계획 확인원, 건축물대장 등을 확인하였습니다.

이 문구는 매수자가 권리 관계를 검토했다는 사실을 문서화하여, 이후 권리 문제로 인해 발생할 수 있는 분쟁을 차단하는 데 유용합니다.

3. 하자 보수 조항

예시: 중대한 하자(누수, 보일러 고장 등)는 매도자가 수리하며, 매수인은 이를 수리 완료 후 확인합니다.

아파트 하자와 관련한 문제는 매매 후 종종 분쟁의 원인이 됩니다. 명확한 조항을 추가하여 책임 소재를 분명히 해야 합니다.

4. 근저당 말소 조건

예시: 매도인은 잔금일에 근저당권을 말소하며, 말소되지 않을 경우 계약 해제 및 위약금 00%를 지급합니다.

근저당이 걸려 있는 경우, 말소 기한과 책임을 명시해 불확실성을 줄여야 합니다.

5. 공과금 정산

예시: 잔금일까지의 공과금은 매도자가 부담하며, 관리비는 잔금일 기준으로 정산합니다.

잔금일 이전의 비용은 매도자가, 이후의 비용은 매수자가 부담하도록 규정하는 내용입니다.

6. 서류 교부 조건

예시: 매도자는 잔금과 동시에 소유권 이전에 필요한 서류를 모두 교부합니다.

소유권 이전 과정에서 필요한 서류를 놓고 다툼이 생기지 않도록 미리 명확히 합의해두어야 합니다.

7. 기타 사항

예시: 본 계약서에 기재되지 않은 사항은 민법 및 부동산 매매 일반 관례에 따릅니다.

계약서에서 누락된 내용이 있을 때를 대비한 일반적인 문구입니다.

특약사항 작성 시 주의해야 할 점

1. 명확한 표현 사용

애매모호한 표현은 분쟁을 유발할 수 있습니다. 누구나 이해할 수 있는 간결하고 명확한 문구로 작성하세요.

예시: “잔금일 기준”, “소유권 이전 등기” 등 법적 용어를 사용해 정확히 기재합니다.

2. 구체적인 내용 포함

특약사항은 가능한 구체적으로 작성해야 합니다. 예를 들어, “하자를 수리한다”보다 “누수와 보일러 고장을 잔금일 전에 수리 완료한다”는 식으로 명확히 적어야 합니다.

3. 공인중개사와 협의

계약서 작성 시 공인중개사와 협의하면 실수를 줄이고 중요한 사항을 놓치지 않을 수 있습니다.